Vitura : Résultats semestriels 2024

Revenus locatifs de 21,7 millions d’euros
Valeur du patrimoine de 1,3 milliard d’euros
Taux d’occupation des immeubles en exploitation de 67%
EPRA NTA de 465 millions d’euros soit 27,3€ par action

Regulatory News:

Vitura (Paris:VTR):

Des actifs repositionnés particulièrement attractifs

Au cours du 1er semestre, 11 000 m² ont été commercialisés, soit 7% de la surface totale du patrimoine en exploitation1. Les transactions portent principalement sur des renouvellements et extensions de bail à Europlaza et Arcs de Seine, deux actifs offrant des services inspirés des codes hôteliers. Le campus Rives de Bercy a vu la signature d’un bail sur 5 600 m², soit 20% de la surface, moins de 3 mois après la rénovation complète de l’actif. L’arrivée des équipes est prévue au troisième trimestre 2024.

Cession d’une participation majoritaire dans les sociétés détenant les actifs Passy Kennedy et Office Kennedy

Début juillet, Vitura a cédé une participation majoritaire dans les sociétés détenant les actifs Passy Kennedy et Office Kennedy à un gestionnaire d’actifs européen pour une valorisation de l’ordre de 14 millions d’euros.

Cette transaction a conduit Vitura à reclasser les actifs et passifs des sociétés propriétaires en « actifs et passifs destinés à la vente » au 30 juin 2024. L’opération se traduira comptablement par une perte de l’ordre de 139 millions d’euros2 dans les comptes consolidés du deuxième semestre 2024 soit un impact de l’ordre de -8,2 €/action sur l’EPRA NTA.

Dans le cadre de l’opération, un nouveau financement bancaire à hauteur de 270 millions d’euros a été mis en place par les sociétés propriétaires, permettant de rembourser les dettes consolidées au 30 juin 2024 de 205 millions d’euros, notamment la dette de 139 millions d’euros consentie lors de l’acquisition de Passy Kennedy, à échéance au 15 juillet 2024.

Cette cession permettra le financement du programme de travaux visant le repositionnement de Passy Kennedy et Office Kennedy en un ensemble immobilier de haut standing de 34.000 m² offrant une grande diversité de services haut de gamme (lieux de restauration et de conférence, fitness, espaces de bien-être et de convivialité), avec une place importante réservée aux mobilités douces, et répondant aux meilleurs standards environnementaux.

Vitura conserve une participation minoritaire de l’ordre de 7% et pourra bénéficier de la création de valeur sur les actifs restructurés.

Résultats semestriels 2024

Les revenus locatifs de la période s’élèvent à 21,7 millions d’euros contre 25,6 millions d’euros au 30 juin 2023. En excluant l’impact des actifs Passy Kennedy et Office Kennedy, dont les surfaces ont été totalement libérées, les loyers augmentent de 2,4 millions d’euros passant de 19,2 millions d’euros à 21,7 millions d’euros, soit une progression de 12,5%.

Le taux d’occupation des immeubles en exploitation atteint 67% au 30 juin 2024, stable par rapport au 31 décembre 20233.

Le résultat EPRA s’établit à -7,8 millions d’euros au 30 juin 2024 contre 8,3 millions d’euros au 30 juin 2023. Le résultat EPRA des sociétés portant les actifs vacants Passy Kennedy et Office Kennedy ressort à -7,6 millions d’euros au 30 juin 2024, comprenant principalement les charges locatives et les charges financières. Si l’on exclut ces deux sociétés, le résultat EPRA de la foncière est de -0,3 million d’euros contre 2,7 millions d’euros à la même période en 2023. Cette baisse s’explique par le coût de restructuration des instruments de couverture en place (-1,6 m€) et les intérêts de la période liés au prêt consenti par l’actionnaire majoritaire (-1,9 m€) afin de couvrir les besoins de trésorerie nécessaires du groupe.

La valeur du patrimoine subit la pression de marché sur les taux de capitalisation, limitée par le travail d’asset management réalisé. La valorisation du portefeuille atteint 1 266 millions d’euros (contre 1 307 millions d’euros au 31 décembre 2023). Cette baisse est principalement due à une hausse des taux de capitalisation.

L’endettement net IFRS consolidé du groupe s’élève à 809 millions d’euros et le ratio d’endettement moyen est de 63,9% au 30 juin 2024. Un avenant a été signé en avril 2024 avec le pool bancaire d’Hanami afin de suspendre les effets liés au non-respect du ratio d’endettement (LTV ratio) jusqu’au 31 décembre 2024 et de restructurer la dette en place de 92 millions d’euros.

Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, le groupe maintient une politique de couverture de taux pour se protéger contre les variations de l’Euribor. Sur les 12 prochains mois, la dette est couverte à 100% au taux moyen de 0,50%4.

La valeur de marché des actifs impacte l’EPRA NTA qui s’élève à 465 millions d’euros soit 27,3 euros par action contre 523 millions d’euros au 31 décembre 2023 soit 30,7 euros par action.

Le rapport d’examen limité des commissaires aux comptes est en cours d’émission.

À propos de Vitura

Créée en 2006, Vitura est une SIIC spécialisée dans les bureaux au sein de Paris et du Grand Paris. La valeur totale du portefeuille a été estimée au 30 juin 2024 à 1 266 millions d'euros hors droits.

Fortement engagée dans une démarche de développement durable, son positionnement de leader est reconnu par les agences de notation extra-financières. Vitura est classée Five Stars depuis 2014 par le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) et a été 4 fois n°1 mondial parmi les sociétés cotées de bureaux. Vitura a également obtenu deux Gold Awards de l’EPRA (European Public Real Estate Association) pour la qualité et la transparence de sa communication financière et extra-financière. La foncière est certifiée ISO 14001.

Vitura est une SIIC cotée sur le Compartiment B d’Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006.

Pour en savoir plus, consultez notre site Internet : www.vitura.fr

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ANNEXES

Tableaux de passage des « Indicateurs Alternatifs de Performance »

Résultat EPRA

en milliers d'euros

30/06/2024

30/06/2023

Résultat net IFRS

(54 588)

(79 443)

Retraitement de la variation de la juste valeur des immeubles de placement

46 116

83 924

Autres retraitements de variations de justes valeurs

1 335

3 842

Résultat EPRA

(7 137)

8 323

ANR EPRA de continuation (NTA)

en milliers d'euros

30/06/2024

30/06/2023

Capitaux propres IFRS

457 317

672 358

Etalement des franchises de loyer (1)

(18 699)

(16 689)

Annulation de la juste valeur des bons de souscription d'actions

Juste valeur de la NAV diluée

438 619

655 669

Droits de mutation (2)

54 349

63 412

Juste valeur des instruments financiers

(26 836)

(49 414)

ANR EPRA de continuation (NTA)

466 132

669 668

ANR EPRA de continuation (NTA) / action

27.3

39.3

(1) Il s’agit du stock d’avantages accordés aux locataires comptabilisé à l’actif dans les comptes consolidés IFRS aux postes « Prêts et créances à plus d'un an » et « Autres créances d’exploitation ».

(2) Il s'agit des droits d’enregistrement de 5% appliqués à l’actif net des filiales propriétaires dans une logique de cession des titres de ces sociétés.

Taux d'endettement (LTV)

en millions d'euros

30/06/2024

30/06/2023

Endettement financier au bilan (comptes statutaires) (1)

808

825

Juste valeur des immeubles de placement (hors droits)

1 266

1 436

Taux d'endettement (en %)

63.8%

57.4%

(1) Il s’agit de l’endettement brut du groupe comptabilisé dans les comptes statutaires.

Taux d'occupation

Le taux d’occupation correspond au pourcentage de la surface louée sur la surface totale, des locaux pour lesquels la société perçoit un loyer dans le cadre d’un contrat de bail.

Compte de Résultat IFRS (consolidé)

en milliers d'euros, sauf données par actions

30/06/2024

31/12/2023

30/06/2023

6 mois

12 mois

6 mois

Revenus locatifs

21 756

51 195

25 639

Autres prestations

9 685

25 415

17 156

Charges liées aux immeubles

(17 884)

(26 184)

(17 048)

Loyers nets

13 558

50 427

25 748

Vente d'immeuble

Charges administratives

(4 088)

(8 716)

(4 659)

Dotations nettes aux provisions & amortissements

307

(368)

Autres charges opérationnelles

(310)

Autres produits opérationnels

Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement

(46 116)

(229 107)

(83 924)

Résultat opérationnel

(36 339)

(187 706)

(63 204)

Produits financiers

11 794

20 470

7 410

Charges financières

(30 043)

(72 618)

(23 651)

Résultat financier

(18 248)

(52 148)

(16 240)

Charge d'impôts

RESULTAT NET

(54 588)

(239 854)

(79 443)

dont part revenant au Groupe

(54 588)

(239 854)

(79 443)

dont part revenant aux minoritaires

Autres éléments du résultat global

RESULTAT GLOBAL

(54 588)

(239 854)

(79 443)

dont part revenant au Groupe

(54 588)

(239 854)

(79 443)

dont part revenant aux minoritaires

Résultat net de base

(3.20)

(14.07)

(4.66)

Résultat net dilué

(3.20)

(14.07)

(4.66)

Bilan IFRS (consolidé)

en milliers d'euros

30/06/2024

31/12/2023

30/06/2023

Actifs non courants

Immobilisations corporelles

Immeubles de placement

913 100

1 306 860

1 436 300

Immobilisations financières

Prêts et créances à plus d'un an

11 291

15 871

13 000

Instruments financiers non courants

17 684

25 360

47 958

Total actifs non courants

942 080

1 348 095

1 497 261

Actifs courants

Actifs destinés à la vente

363 101

Créances clients

13 758

14 647

16 473

Autres créances d'exploitation

12 094

13 150

13 912

Charges constatées d'avance

289

521

286

Total des créances

389 242

28 318

30 672

Instruments financiers courants

9 960

7 712

5 636

Trésorerie et équivalents de trésorerie

9 856

11 720

15 053

Total trésorerie et équivalents de trésorerie

19 816

19 432

20 689

Total actifs courants

409 058

47 749

51 361

TOTAL ACTIF

1 351 137

1 395 844

1 548 621

Capitaux propres

Capital

64 933

Réserve légale et primes

60 047

Report à nouveau

386 926

626 782

626 822

Résultat de l'exercice

(54 588)

(239 854)

(79 443)

Total capitaux propres

457 317

511 908

672 358

Passifs non courants

Emprunts part à plus d'un an

502 937

572 365

670 409

Autres dettes financières à plus d'un an

7 379

7 426

10 461

Dettes d'impôts sur les bénéfices à plus d'un an

Instruments Financiers

Total passifs non courants

510 316

579 791

680 870

Passifs courants

Emprunts part à moins d'un an

107 982

249 802

157 574

Instruments financiers

Autres dettes financières (part non courante)

30 569

25 510

Passifs destinés à la vente

211 101

Dettes fournisseurs

7 614

6 158

6 438

Dettes d’impôts sur les bénéfices

Autres dettes d'exploitation

12 083

8 128

14 801

Produits constatés d'avance

14 154

14 546

16 580

Total passifs courants

383 504

304 144

195 393

Total passifs

893 820

883 936

876 263

TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS

1 351 137

1 395 844

1 548 621

Cash-flow IFRS (consolidé)

en milliers d'euros

30/06/24

31/12/23

30/06/23

FLUX D'EXPLOITATION

Résultat net de l'ensemble consolidé

(54 588)

(239 854)

(79 443)

Elimination des éléments liés à la valorisation des immeubles :

Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement

46 116

229 107

83 924

Annulation des dotations aux amortissement

Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants

Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans incidence sur la trésorerie :

Amortissement d'immobilisations corporelles (hors immeubles de placement)

Actions gratuites attribuées non acquises à la clôture

Juste valeur des instruments financiers (BSA, CAP et SWAP)

966

21 115

593

Traitement des emprunts au coût amorti

937

2 207

1 119

Provisions pour risques et charges

Impôts

Intérêts moratoires

Marge brute d'autofinancement

(6 569)

12 578

6 196

Variation des autres éléments de BFR

11 341

(2 688)

8 511

Ajustement du BFR des effets des variations de périmètre

Variation du besoin en fonds de roulement

11 341

(2 688)

8 511

Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles

4 772

9 890

14 707

FLUX D'INVESTISSEMENT

Acquisition d'immobilisations

(4 827)

(29 486)

(13 744)

Augmentation nette des dettes sur immobilisations

(1 774)

169

(1 525)

Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement

(6 601)

(29 317)

(15 269)

FLUX DE FINANCEMENT

Augmentation de capital

Frais de transaction sur augmentation de capital

Variation de la dette bancaire

(6 087)

(9 065)

(1 586)

Emission d'instruments financiers (BSA)

Frais de transaction sur financement/refinancement

Augmentation nette des dettes sur refinancement

Acquisition d'instruments de couverture

Augmentation nette des emprunts (part à moins d'un an)

1 565

4 179

3 605

Diminution nette des emprunts (part à moins d'un an)

Augmentation nette des autres dettes financières (part non courante)

5 012

(3 115)

(81)

Diminution nette des autres dettes financières (part non courante)

Flux nets sur acquisitions et cessions d'actions propres

(2)

(96)

(57)

Distribution de dividendes

(1 433)

Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement

488

(9 530)

448

Variation de la trésorerie et équivalents de trésorerie

(1 341)

(28 957)

(115)

Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période *

11 719

15 167

Trésorerie des actifs destinés à la vente

- 523

TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA CLOTURE DE LA PERIODE

9 855

(13 790)

15 053

* A la clôture de chacune des périodes présentées, il n’y a pas de trésorerie au passif.

_____________________ 1 Le patrimoine de la foncière distingue les actifs en exploitation et les actifs en cours de repositionnement. La livraison de Rives de Bercy fin 2023 porte à quatre les immeubles en exploitation. Depuis le 1 janvier 2024, seuls Office Kennedy et Passy Kennedy sont vacants et en restructuration. 2 Les impacts comptables sur les comptes consolidés du 2 semestre sont présentés dans le rapport financier semestriel 2024 (paragraphe « Evènements postérieurs à la clôture »). 3 Le taux d’occupation de 67% intègre les quatre actifs en exploitation au 30 juin 2024. Au 31 décembre 2023, en excluant Rives de Bercy, le taux d’occupation s’élève à 83%. 4 Excluant les dettes relatives aux immeubles Passy Kennedy et Office Kennedy (205m€), refinancées le 9 juillet 2024.

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Pour plus d’informations, merci de contacter : Relation investisseurs Charlotte de Laroche info@vitura.fr +33 1 42 25 76 38

Contact presse Aliénor Miens alienor.miens@margie.fr +33 6 64 32 81 75

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