L'horizon sera encombré pour les foncières en 2012

Les foncières françaises ne devraient pas briller en Bourse en 2012: leur progression sera freinée par les inquiétudes sur leur dette et leur capacité à la refinancer, dans un climat économique morose, selon des experts du secteur.

Souvent perçu comme une valeur refuge, l'immobilier coté a pourtant sous-performé le marché européen en 2011. Et les principales foncières françaises affichent une décote moyenne de 22% par rapport à leur actif net réévalué (ANR), selon le courtier AlphaValue.

"Avec la dégradation du contexte économique, on s'attend à une année 2012 compliquée", indique Magali Marton, directrice des études au cabinet de conseil en immobilier DTZ.

"Le statu quo serait la meilleure nouvelle, car le scénario actuel de récession est présenté comme le moins pessimiste des scénarios potentiels par les économistes", ajoute-t-elle.

En cette période d'incertitude, "la décote aura même tendance à s'agrandir", estime Pierre-Loup Etienne, analyste chez AlphaValue, même si un léger rebond n'est pas exclu pour les foncières les mieux positionnées.

La France est entrée dans son premier trimestre de récession à la fin 2011, alors que les perturbations des marchés financiers liées à la crise de la dette souveraine ont érodé la confiance et pénalisé le financement de l'économie.

Les fondamentaux du secteur de l'immobilier, qui s'étaient montrés relativement solides en 2011, devraient en pâtir. Selon Magali Marton, la demande placée de bureaux devraient ralentir, entraînant un repli des loyers susceptible d'atteindre 10% en 2012 et 2013 en région parisienne, le principal marché de l'immobilier d'entreprise dans l'Hexagone.

"Il y a un important facteur psychologique d'attentisme sur les marchés locatifs et de l'investissement. Cela peut précipiter à la baisse les valeurs des actifs immobiliers, ce qui aurait un impact sur les comptes de résultat", prévient Philippe Deloffre, directeur Debt Advisory France au cabinet de conseil CBRE.

Et "si les valorisations chutent, les cours chuteront aussi", prédit Pierre-Loup Etienne. Dans ce contexte, "il serait difficile de dire qu'une foncière doit être valorisée à son ANR", abonde Samuel Henry-Diesbach, analyste chez Kepler Capital Markets.

Pour compliquer la donne, l'immobilier coté sera confronté à d'importants besoins en refinancement l'an prochain, en pleine crise du crédit.

Selon DTZ et CBRE, de 10 milliards à 15 milliards de dette arrivent à échéance en 2012 et 2013 pour l'ensemble du secteur immobilier en France, et un tiers de ce montant poserait des problèmes de refinancement.

La foncières françaises, principalement alimentées par des financements bancaires, ont des maturités de dette courtes, de trois à cinq ans. "Vont donc arriver à maturité les prêts contractés en 2007, qu'il va falloir refinancer. Or, le financement bancaire est tari", note Magali Marton.

A moins que la vague de liquidités qu'a récemment fait déferler la BCE sur le système bancaire européen ne serve en partie à affronter ce "mur de la dette", nuance Philippe Deloffre.

Sur la quarantaine de foncières cotées en France, certaines devraient toutefois s'en sortir mieux que d'autres, grâce à un portefeuille de qualité et à un ratio d'endettement (LTV) raisonnable, ne dépassant pas 40%.

Unibail-Rodamco (UL.FR), poids lourds européen de l'immobilier commercial, affichait un LTV de 38% à fin juin et a levé sans difficulté 500 millions d'euros sur le marché obligataire début décembre. A l'inverse, la Société de la Tour Eiffel présente "un profil de risque important", avec un LTV de 59%, selon Philippe Deloffre.

Les difficultés de financement pourraient aussi entraîner un mouvement de rapprochement au sein des foncières, surtout les plus petites, alors que des institutions financières envisagent de se désengager du secteur immobilier pour renforcer leur bilan.

-Martine Pauwels, Dow Jones Newswires; +33 (0)1 40 17 17 69; martine.pauwels@dowjones.com

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